联发催肥术，少数股东权益激增里的风险与警钟

• 2023-05-11 17:21:48来源：乐居财经

文/乐居财经 李奕和

(相关资料图)

2021下半年以来，随着不断有房企出险，房企们集体感到了提高权益比的重要性，纷纷在业绩会上表态，逐步提升拿地权益，减少合作风险的发生。

就在三天前的5月8日，金地集团召开2022年度业绩说明会，其董事长凌克就提到，希望通过更多拿地渠道提高权益比例的问题。

究其原因，在房地产激烈竞争的前些年，引入其他房企合作拿地以及开发项目，能够以较小的资金投入撬动较大的规模增长，抢占市场，并分摊高地价所带来的潜在风险。

然而，随着2021下半年以来不断有房企出险，房企之间的这种紧密合作关系，则成为了行业深埋的雷。如果合作方出险，与其合作开发的项目也往往备受拖累。

在一众房企宣布要提升权益比，规避经营风险的同时，却也有房企在逆向行之，不断降低权益比谋求市场占有上的弯道超车。联发集团是其中一员。

在建发体系内，联发集团的市场声音和规模体量，虽与兄弟公司建发房产有一定的差距，但由于近两年不断有房企涉险倒下，联发集团的行业排名有了较大的进步。

根据克而瑞历年销售排行榜，2020、2021年，联发集团分别排第78位、第59位。2022年，其排名继续前进16个身位，排到了行业的第43名。与建发房产的行业差距正在缩小。

但仔细观察可以发现，联发集团的规模竞速是以牺牲权益占比为代价的，其销售权益占比逐年下降。

2022年，联发集团合同销售金额315.26亿元，权益销售金额194.58亿元，销售权益占比61.72%。而在2021年，该公司的销售权益占比67.88%，2020年，这个数据更达到78.25%。

这一趋势表现在土地投资上则更为明显。

过去的2022年，联发集团全口径的拿地金额216.04亿元，而期内权益口径的拿地金额仅78.02亿元，拿地权益比仅有36.11%。这导致其总土储总的权益比也在下降。期末，该公司总土储688.36万平方米，权益土储503.85万平方米，土储的权益占比为73.2%。

与之对应，联发集团的少数股东权益也在近两年激增。2021年，联发集团归属母公司所有者权益由112.21亿元增长11.43%至125.04亿元，少数股东权益则由90.28亿元增至193.11亿元，增长了1.14倍，少数股东权益开始超过归母所有者权益。

2022年，联发集团的归母所有者权益为134.65亿元，少数股东权益为188.95亿元，后者仍远在前者之上。

联发集团的广泛合作无疑也积淀了一定风险，2022年债券年报显示，其账上近两年有着大额的其他应收款待收回，这些应收款绝大部分来自非关联方的合作方。

去年，联发集团有其他应收款131.91亿元，同比2021年的112.85亿元进一步增长16.89%。这当中，有122.83亿元的其他应收款为建发股份合作并表范围外及合作方经营往来款项。2020年，该公司的其他应收款仅为54.45亿元，两年里增长了超过1.4倍。

去年总的其他应收款中110.18亿为2年以内，有23.23亿元则为2年以上。期内，联发集团计提了1.94亿元作为坏账准备。

坏账准备的计提，加之受行业调整及疫情等因素影响，交房结转的盈利项目净利率下降、交房结转的亏损项目占比增加，以及部分未交房项目计提减值，联发集团期内的盈利能力有所下滑。

该公司以房地产和物业租赁为核心，同时参与、投资核心业务相关上下游配套产业。2022年，联发集团实现营业总收入314.66亿元，其中，房地产开发业务284.29亿元、供应链运营业务18.73亿元、无业绩租赁管理业务7.83亿元。房地产开发业务占比91%以上。

期内，联发集团跟许多同行一样陷入增收不增利的困境。其营收增长15.26%的同时，录得净利润1.99亿元、归母净利润3.45亿元，分别下降81.53%、59.65%。

过去一年，联发集团的营业总成本增长17.55%至308.73亿元，超过总营收的增速。期间销售费用也增长13.53%至10.32亿元，管理费用则增长近1倍至1.37亿元。此外，该公司公允价值变动损失1.13亿元，资产减值损失10.15亿元，均有较大的增长。

融资负债方面，联发集团的整体负债情况有所下降，但短期偿债压力有所增大。根据2022债券年报，联发集团总资产1274.91亿元，总负债951.32亿元。报告期末，该公司合并报表范围内公司有息债务余额363.36亿元，同比2021年下降2.94%。

存续的公司信用类债券中，公司债券余额50.8亿元，非金融企业债务融资工具余额64.80亿元，当中，有59亿元公司信用类债券需在2023年5至12月内到期或回售偿付。

数据显示，联发集团有短期借款17.74亿元，同比2021年增长113.37%。此外有一年内到期的非流动负债118.55亿元，同比增长118.36%。而报告期末，该公司持有的现金及现金等价物余额40.62亿元。短期内存在较大现金缺口。

为借新还旧，补充流动资金。2022年，联发集团发行了“22联发01”、“22联发03”两笔债券，总金额15.8亿元，用于偿还有息负债及置换原有债券。2023年3月，联发集团继续发行“23联发01”、“23联发02”两笔债券，合计金额15亿元，募资也全部用于偿还其有息负债。

2022年，联发集团筹资活动产生的现金流净额为-50.41亿元，意味着该公司年内仍需找寻更多融资渠道，以筹集足够的资金应付短期偿债压力。

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